买房违约拒付佣金？法院：中介已促成交易，服务费酌减支付！

关键词

居间合同、房产中介、佣金支付、单方违约、服务对价、酌情扣减

案情简介

潘女士在某房产中介的居间介绍下，与案外人就浦东新区某小区一套房屋达成买卖意向。2019年4月12日，三方签订《房地产买卖居间协议》，明确约定佣金为房屋总价款的2%，共计34,500元，由潘女士支付。同日，潘女士与案外人签订《房地产买卖协议》。

然而，后续交易并未完成。2019年5月21日，案外人因潘女士未按约定时间支付首付款，向其发出《解除通知书》，解除了房屋买卖合同。某房产中介遂将潘女士诉至法院，要求其按约支付全额居间服务费34,500元。

庭审中，潘女士辩称： 1. 中介在磋商时称房屋共12层，实际为11层顶层，存在欺骗； 2. 口头约定中介费为20,000元，合同却写34,500元； 3. 房屋未买成，且上家已代其支付5,000元，故不应再付佣金。 潘女士提交了录音资料作为证据，但未能证明中介存在欺诈或合同金额虚假。

争议焦点

1. 居间合同是否有效？ 潘女士主张中介欺诈，合同是否应被撤销或无效？

2. 中介是否完成居间义务？ 房屋买卖合同已解除，中介是否仍有权主张佣金？

3. 佣金金额如何认定？ 合同约定34,500元，但交易未完成且已收5,000元，是否应全额支持？

裁判要旨

法院经审理认为：

1. 合同合法有效：《房地产买卖居间协议》系三方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。潘女士主张中介欺诈，但未能提供充分证据，法院不予采信。

2. 居间服务已部分完成：中介已成功促成潘女士与案外人签订《房地产买卖协议》，居间合同的核心义务——促成合同成立——已经完成。

3. 违约系买方单方所致：房屋买卖合同解除的原因是潘女士未按时支付首付，属于其单方违约，与中介无关。

4. 佣金应酌情扣减：虽然中介促成合同成立，但后续网签、过户等协助义务未履行，服务并未全部完成。结合中介已从上家收取5,000元的事实，法院综合考量服务进度、工作量及必要支出，酌定潘女士支付居间服务费20,000元。

判决结果：潘女士于判决生效之日起十日内支付某房产中介居间服务费20,000元；驳回中介其余诉讼请求。

典型意义

本案对房产中介佣金纠纷具有明确的司法指引价值：

• 居间报酬不以交易最终完成为前提：只要中介促成买卖双方签订合法有效的房屋买卖合同，即视为居间义务基本完成，有权主张报酬。

• 买方违约不免除佣金责任：因买方自身原因导致交易失败，不能成为拒付佣金的理由。

• 服务费应与实际服务对价匹配：若中介未完成全部后续协助义务（如网签、贷款、过户等），法院可根据服务完成度、实际支出等因素酌情调减佣金，体现公平原则。

• 口头承诺难敌书面合同：当事人主张口头约定与书面合同不一致，但无充分证据的，法院以书面合同为准。

风险提示

• 购房者：签署居间协议前应仔细阅读条款，特别是佣金金额、支付条件及违约责任。如对楼层、面积等关键信息有异议，应要求书面确认或留存证据，避免事后主张无据。

• 房产中介：应规范服务流程，保留服务记录（如带看确认、沟通记录、协助办理材料等），以便在纠纷中证明服务完成度。虽可主张佣金，但未完成全部服务时，法院可能调减金额。

• 交易双方：口头约定风险极高，所有重要条款（包括佣金、房屋信息、付款时间等）均应写入书面合同，避免”口说无凭”。

• 违约后果：单方违约不仅可能导致定金损失，还需承担居间服务费，切勿因一时犹豫或资金问题轻率解约。