原告缪**、缪*向本院提出诉讼请求：1.确认原告缪**与被告陈*签订的房屋租赁合同于2021年3月31日解除；2.判令被告陈*向原告缪**支付租金人民币（以下币种同）93,425元；3.判令被告陈*向原告缪**支付解约违约金83,200元；4.判令被告陈*向原告缪**支付房屋使用费（按照每日2,507.40元的标准，从2021年4月8日起计算至实际返还房屋之日止）；5.判令被告陈*向原告缪**支付截至2020年12月31日欠缴的电费88,248元。事实和理由：2018年6月22日，原告缪**与被告陈*就上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋）签订了《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告。合同履行过程中，考虑到疫情因素，原告减免了第三个租赁年度一个月的租金并与被告在2020年10月13日和12月22日签署了《补充协议》，约定对于第三年度剩余的租金237,600元进行分期支付。其后，因被告陈*未按《补充协议二》履行付款义务，原告缪**向某2发出《律师函》要求解除双方的租赁合同，该邮件于2021年3月31日由被告陈*签收。原告认为，被告的违约行为给原告造成了很大的经济损失，故提起本案诉讼。

被告陈*辩称，同意解除与原告缪**的租赁合同，但认为解除时间是2021年1月30日，当日原、被告在通话过程中协商解除了合同；不同意原告关于欠付租金的计算方式，考虑到合同中约定的免租期及疫情的影响，第三年度的租金应从2020年9月6日起算，被告支付的租金实际已经超付了；不同意支付解约违约金，而且原告主张的标准过高；陈*曾多次与原告沟通寄回钥匙的事宜，并要求原告提供收件地址，并于2021年2月19日按照之前与原告沟通的地址向原告寄回了钥匙，所以应视为原、被告在当天完成了系争房屋的交接，如果认为被告需要支付房屋占用费的话，也应参照租金标准计算；电费是由被告直接支付给物业公司的，不应当由原告来向被告主张。

反诉原告陈*向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉原告陈*与反诉被告缪**签订的租赁合同于2021年1月30日解除；2.判令反诉被告缪**向某1原告陈*返还多付的租金20,320元；3.判令反诉被告缪**向某1原告陈*返还租赁保证金80,000元。事实与理由：2020年10月13日，反诉原、被告签订了《补充协议》，约定第三个租赁年度（2020年7月25日至2021年7月24日）的租金为457,600元。其后，反诉原告向某1被告支付了22万元的租金。2021年1月18日，反诉原、被告经协商，一致同意租赁合同于2021年1月30日解除。2021年2月19日，反诉被告在与反诉原告父亲的通话中也确认了上述合同解除时间，并要求将房屋钥匙邮寄给反诉被告或其代理人。反诉原告遂于该日将房屋钥匙快递给了反诉被告，但反诉被告拒收钥匙。反诉原告认为，其根据《房屋租赁合同》的约定在第三个租赁年度享有12天的免租期，《补充协议》又约定给予反诉原告一个月的免租期，故第三年度的租金应从2020年9月6日起算，2020年9月6日至2021年1月30日期间，反诉原告应某1的租金为199,680元，而反诉原告实际支付的租金为22万元，故需反诉被告返还差额部分；又，鉴于《房屋租赁合同》已解除，故反诉被告应将租赁保证金8万元返还给反诉原告。

反诉被告缪**辩称，不同意反诉原告的反诉诉讼请求。反诉原告所称的双方协商确定租赁合同于2021年1月30日解除缺乏依据，也不同意反诉原告关于租金的计算方法，租赁保证金应用于抵扣反诉原告欠付的费用，优先用于抵扣违约金。

本院经审理认定事实如下：系争房屋于2012年7月18日被核准登记于原告缪**、缪*名下。

2018年6月22日，原告缪**（甲方、出租人）与被告陈*（乙方、承租人）签订了《房屋租赁合同》，约定及甲方将系争房屋出租给乙方用于经营网咖。合同第二条约定，房屋租赁期自2018年7月1日起至2024年6月30日止，月租金为41,600元，租赁保证金为80,000元；乙方每6个月支付一期租金，乙方于签约当日支付首期租金，于下一个支付周期前15日内支付每期租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按双倍日租金支付违约金；除甲方同意续租外，乙方应在本合同终止后7日内返还该房屋，乙方未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按双倍日租金向甲方支付该房屋占用期间的使用费。第四条“特殊约定（本约定与本合同相关条款表述不一致的或其他条款未尽事宜，以本约定为准）”，租赁期6年从2018年7月1日起至2024年6月30日，租金第一年分两次付，第一笔租金2018年6月27日结清，第二次即2019年1月30日前支付下半年租金，后五年每年支付一次，应提前5日支付；免租期加至2024年6月30日之后，即租期到2024年9月10日；乙方承诺该场地废物清理及个别修理费用由乙方承担；甲方给予乙方72天免租期为6年的免租期，即每年12天免租期，违约金按照当月日租金计算。第五条约定，乙方逾期不支付租金累计超过7日的，甲方可以书面通知乙方解除合同，乙方应向甲方按月租金的2倍支付违约金。第六条约定，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；若有不足的，乙方就不足部分应向甲方予以补足。第七条约定，甲乙双方应在下列地址栏中明确填写内容，如需要书面告知的事项，而下列地址无法送达，由此导致的法律责任由填写者自行承担。在合同落款的甲方地址栏中，原告缪**填写的地址为上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。

2020年10月13日，原告缪**（甲方、出租人）与被告陈*（乙方、承租人）签订了《补充协议》。其中，第一条约定根据租赁合同乙方应于2020年7月20日前支付2020年7月25日至2020年7月24日的租金499,200元，但乙方至今仍未支付相应租金，结合疫情影响及本合同的履行情况，双方就欠付租金的事宜签订如下补充内容：（一）应付租金，考虑2020年疫情影响，甲方同意在该期间租金中减免乙方一个月租金，乙方应付租金为457,600元；（二）上述租金分四期支付，第一期租金17万元于2020年10月31日之前支付、第二期租金10万元于2020年11月30日之前支付、第三期租金10万元于2020年12月31日之前支付、第四期租金8.76万元于2021年1月31日之前支付。第二条，（一）在租赁期间，相应电费由乙方直接向物业管理公司支付；（二）有关电费的其他相关事宜经甲方同意，由甲方、乙方及物业管理公司另行签订补充协议。

2020年10月21日，原告缪**（甲方、出租人）、被告陈*（乙方、承租人）与上海XX有限公司（丙方，以下简称浙杭公司）签订了《关于电费支付协议》，内容为截止2020年9月30日，乙方欠缴电费77,186元，由乙方分五个月向丙方缴纳；2020年10月份以后的电费，乙方应在收到缴费通知后立即缴纳，丙方应向乙方进行催缴，若逾期缴纳一个月，丙方应采取拉闸限电措施避免欠费进一步扩大；电费、应急电费、专项服务费（如有）等费用乙方应以银行转账的形式向丙方支付。

2020年12月21日，原告缪**（甲方、出租人）与被告陈*（乙方、承租人）签订了《补充协议二》。载明甲乙双方于2020年10月13日签订补充协议一约定对于2020年7月25日至2021年8月6日的租金经减免后按457,600元计算并分四期支付；但乙方仅支付了第一期租金17万元和第二期租金中的5万元，甲方考虑到疫情影响，经双方协商，再次补充协议：一、第二期租金应于2020年10月31日之前付10万元，现乙方已支付5万元，仍需支付5万元。二、第二期租金未付部分5万元，乙方应在2021年1月15日之前全部付清。三、第三期租金10万元于2021年1月31日之前支付。四、第四期租金8.76万元于2021年2月30日之前支付。五、乙方至2020年11月30日应付电费在8万元左右，乙方同意在2021年1月31日之前全部结清。…七、就上述租金及电费相关事宜，甲乙双方已多次协商，现甲乙双方明确除上述协议确定的事项外，双方对此无其他任何争议。八、如本协议与主合同及《补充协议一》不一致的地方，以本协议为准。

2021年3月29日，原告缪**向被告发送了《律师函》，载明双方签订了《补充协议》和《补充协议二》已对租金金额和付款期限进行了调整，被告仅支付了22万元，剩余金额经原告多次催讨，被告仍未支付。从2021年1月31日开始，被告逾期支付租金已将近2个月，并拒绝与原告进行任何联系，且经现场查看，被告已搬走系争房屋内所有设备，故原告决定解除双方的房屋租赁合同。被告于2021年3月31日签收了上述《律师函》。

另据2021年2月19日9时36分，原告缪**与被告之父陈兴春的电话录音显示，在通话过程中缪**说“（系争房屋钥匙）交给我，交给崔律师也行，交给崔律师吧。”陈兴春说“你的意思是我们把钥匙送过去，对吗？”缪**说“你快递过去也行，你让他跟崔律师联系。”陈兴春说“（解除租赁合同）是什么时候谈的？”缪**说“18号还是20号，过年以前谈的。本来我说你先把东西（拿走），因为他把东西都拿走，我也不会要你的东西。本来是说1月30日把钥匙交给我，把东西交给我，然后就把时间算到1月30日。然而，1月30日他（陈*）没有把东西（钥匙）交给我。”

被告陈*与原告代理人李毅臣的微信聊天记录显示，2021年2月19日14时31分，陈*向李毅臣发送信息“李律师您好，给我个地址，我先把钥匙寄给你吧。”李毅臣回复“现在请你和我说一下你的调解方案。”同日14时52分，陈*又发送信息“你把地址给我，缪总说寄给你也一样。”李毅臣回复“稍等一会和你联系。据我所知，缪总并未同意收钥匙。”

原告缪**与被告之父陈兴春的短信记录显示，2021年2月19日14时54分，陈兴春向缪**发送短信“上海市浦东新区XX路XX弄XX号1401，缪**。缪总，钥匙就发这个地址对吧。”同日16点59分，陈兴春发送短信“单号SF1198249222044，顺风快递。”2021年2月21日，陈兴春发送短信“钥匙你让我们发给你，但是你拒收，是地址错了吗？”2021年2月22日，陈兴春发送短信“2021年1月19日您与陈*达成一致意见：2020年1月20日起，陈*不再租赁您的位于浦东新区XX镇XX路XX弄XX号房屋。现依照该意见，我们将该房屋的钥匙按照你提供的地址快递给您，但今天顺风快递被退回，麻烦您提供新的房屋交钥匙接收地址，以便我再次寄送。”2021年3月2日，陈兴春又发送短信“我方已于2021年1月20日搬离了浦东新区XX镇XX路XX弄XX号房屋，不再继续租赁该房屋，我方放弃未搬走的物品（如果有），麻烦您尽快接收该房屋，如需我方配合，麻烦告知。…如果需要我方寄回钥匙，请告知具体收件地址。”对于上述短信，缪**均未予以回复。

审理中，原告向本院陈述到，2021年1月18日，缪**与陈*确实曾经面谈过关于解约事宜，但是并未达成一致意见；2021年1月30日，缪**到了系争房屋，但因陈*表示无力支付电费导致解约的条件未成就；陈*在2021年2月19日也曾向某2住址快递过钥匙，但因其当时并未同意接收钥匙故拒收该快递；就被告欠付的电费，其未向浙杭公司支付过。被告也向本院陈述到，因为疫情的原因导致经营不善，所以其打算对外转让系争房屋，也因此未能按照《补充协议》的约定支付租金；其在2021年1月18日与缪**协商时，缪**表示如果在一月底没有转让出去就把房屋还给缪**；1月30日，其到了系争房屋拟办理交接手续，但缪**未出现。

以上事实，由《房屋租赁合同》《补充协议》《补充协议二》《关于电费支付协议》《律师函》、电话录音、短信和微信聊天记录及原、被告的陈述等在案佐证。

本院认为，原告缪**与被告陈*签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。在《房屋租赁合同》履行过程中，原告缪**与被告陈*又达成了《补充协议》和《补充协议二》，对于计租的起止时间、租金金额和支付方式进行了明确，被告陈*未能按照上述约定的期限支付租金且要求提前退租，显属违约，故应向原告缪**承担违约责任。因被告拖欠租金，原告缪**于2021年3月29日向被告发出《律师函》要求解除租赁合同，被告也表示在2021年3月31日签收了该《律师函》，故对于原告缪**要求确认其与被告签署的《房屋租赁合同》于2021年3月31日解除的诉讼请求，本院予以支持。根据陈兴春与原告缪**的通话记录显示，原告缪**曾表示同意被告寄回系争房屋的钥匙，被告在向原告的委托人索要邮寄地址未果的情况下于2021年2月19日向原告缪**在《房屋租赁合同》中约定的送达地址寄送钥匙并无不当，该邮件已于同日进行了投递，只是由于原告缪**拒收而未能投递成功，故应认定被告在2021年2月19日已经履行了向原告缪**返还系争房屋的义务，因原告缪**拒收钥匙而导致系争房屋此后的空置损失应由缪**自行承担，故对原告缪**要求被告2021年4月8日起支付逾期返还房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。根据《补充协议二》的约定，2020年7月25日至2021年8月6日期间的租金为457,600元，故从2021年7月25日至2021年2月19日被告应某2的租金为254,221.80元，扣除被告已支付的22万元，被告还应向原告缪**支付房屋租金34,221.80元。如前所述，《房屋租赁合同》的解除系因被告的违约行为所致，故原告缪**要求被告支付解约违约金83,200元的诉讼请求，符合合同约定且金额尚属合理，故对该诉讼请求，本院予以支持。根据《关于电费支付协议》的约定，系争房屋内的电费应由被告直接向浙杭公司支付，故原告缪**要求被告向某2支付电费88,248元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。

关于反诉。在案证据尚不足以证明反诉原告所称的其曾与缪**协商确定《房屋租赁合同》于2021年1月30日解除，且反诉被告缪**也否认曾达成上述协议，故对反诉原告要求确认《房屋租赁合同》于2021年1月30日解除的反诉诉讼请求，本院不予支持。反诉原、被告签署的《补充协议二》已经对疫情免租政策以及第三个租赁周期的起止时间予以明确，故反诉原告认为租金应从2020年9月6日起算显然有违双方的约定；另，反诉原告对其所称的因反诉被告未出面而导致双方没能在2021年1月30日办理完成系争房屋的交接手续也未能提供证据予以证实；故对反诉原告要求反诉被告返还租金20,320的反诉诉讼请求，本院也不予支持。根据《房屋租赁合同》的约定，租赁保证金应用于抵扣租赁过程中反诉原告应某1的费用，而在本诉部分本院认定反诉原告应向某1被告支付的金额已超过该租赁保证金的金额，故对于反诉原告要求反诉被告返还租赁保证金80,000元的反诉诉讼请求，本院不予支持。反诉被告要求用租赁保证金优先抵扣解约违约金，并无不当，本院予以照准。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：

一、确认原告（反诉被告）缪**与被告（反诉原告）陈*签订的《房屋租赁合同》于2021年3月31日解除；

二、被告（反诉原告）陈*于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）缪**支付租金34,221.80元；

三、被告（反诉原告）陈*于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）缪**支付解约违约金3,200元（租赁保证金80,000元已抵扣）；

四、驳回原告缪**的其余诉讼请求；

五、驳回反诉原告陈*的全部反诉诉讼请求。