签了"独家"又找别家，房主"跳单"被判全额赔偿

一、案例标题

房屋出售独家委托协议违约纠纷案

二、基本案情

2021年6月29日，原告某房地产经纪公司与被告（女，1971年生）签订《房屋出售VIP服务协议》。协议约定：被告委托原告独家出售其名下房产，委托出售价格为285万元；委托期限自2021年6月29日起至2021年9月29日止，共计三个月。为保障协议履行，原告向被告支付成交超时保证金1000元。协议明确约定：若委托期内通过原告成功出售房屋，被告需退还该保证金；若未售出，被告可没收该保证金。此外，协议还约定了违约责任条款：若被告在委托期限内单方面提前终止或解除委托事项，或将房产自行出售、委托其他第三方挂牌、带看、出售等，应向原告补偿房屋出售价格2%的违约金（即57000元）。

合同签订后，原告业务员陆续带客户看房，但因价格等原因一直未能促成交易。2021年8月14日，被告丈夫联系原告业务员，要求增加几家中介公司共同出售该房屋。次日（2021年8月15日），被告丈夫通过微信向原告业务员周枭退还1000元保证金，但周枭未予接收。2021年8月17日，被告通过其他中介公司将涉案房屋出售给案外人。

因被告在独家委托期限内“跳单”并自行通过其他中介售房，原告遂向某市某区人民法院提起诉讼。法院于2021年11月4日立案，适用简易程序，并于同年11月27日公开开庭进行了审理。

三、当事人诉辩主张

（一）原告主张

原告认为，双方签订的《房屋出售VIP服务协议》合法有效。被告在约定的三个月独家委托期内，通过其他中介公司出售房屋，严重违反了协议约定。原告请求法院判令被告返还保证金1000元，并按合同约定支付违约金57000元，同时承担本案诉讼费用。

（二）被告辩称

被告对原告的诉求不予认可，主要抗辩理由如下： 1. 非独家意愿：被告自2021年3月起即在多家中介挂牌出售房屋。原告业务员要求独家代理，被告系在业务员多次央求下才同意签字。 2. 条款显失公平：被告认为合同条款不平等，且业务员当时声称独家协议“只是走形式”。 3. 口头承诺与书面不符：业务员曾口头承诺一个月内即可售出，但合同却约定了三个月期限；此外，被告本意以270万元出售，业务员称写285万元只是为了“给下家看”。 4. 基于同情签字：被告表示看业务员来沪打拼不容易，出于同情才签署了协议。 5. 保证金性质：被告主张保证金系业务员个人给付，并非公司行为，故独家协议不成立。 6. 已退还保证金：被告认为已于2021年8月15日退还保证金，双方协议已解除，故只同意返还保证金，不同意支付违约金。

四、法院审理查明

法院经审理查明，原、被告于2021年6月29日签订的《房屋出售VIP服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议明确约定了独家委托期限及违约责任。在委托期限内，被告经其他中介公司居间，与案外人签订了房屋买卖合同，该事实有相关证据予以证实。被告虽主张曾于2021年8月15日退还保证金，但原告业务员并未接收，且被告未能提供证据证明双方已就解除协议达成一致。被告关于口头承诺、同情签字等抗辩理由，均缺乏有效证据支持，法院不予采信。

五、裁判结果

依照《中华人民共和国民法典》相关规定，法院判决如下： 1. 被告返还原告保证金1000元； 2. 被告支付原告违约金57000元； 3. 案件受理费625元由被告负担； 4. 若被告未按期履行给付义务，需依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。

六、法律分析

（一）独家委托协议的法律性质与效力认定

本案的核心在于《房屋出售VIP服务协议》的法律效力。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告均为具有相应民事行为能力的主体，协议内容系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，因此该独家委托协议合法有效。

从法律性质上看，该协议兼具委托合同与居间合同（中介合同）的特征。原告接受被告委托，提供媒介服务以促成房屋交易，被告支付相应的对价（体现为独家委托带来的交易机会保障）。关于被告主张的“格式条款”问题，虽然协议由原告提供，但其中的独家委托及违约金条款属于房地产中介行业的常见商业安排，原告已尽到提示义务，且条款本身并未免除原告责任或加重被告责任至显失公平的程度，故不属于无效的格式条款。

（二）违约行为的认定

“独家委托”条款是本案的关键约束。该条款意味着在约定期限内，被告将房屋的出售权排他性地授予原告。被告在委托期限内，通过其他中介公司居间与案外人签订房屋买卖合同，直接违反了“不得自行出售或委托其他第三方挂牌、带看、出售”的合同约定。此种“跳单”行为剥夺了原告基于独家委托本应获得的交易机会和佣金收益，构成根本违约。

（三）违约金条款的效力与合理性

根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，协议约定的违约金为房屋出售价格的2%（即57000元）。

在司法实践中，判断违约金是否过高，通常以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合考量。原告作为中介机构，在独家委托期间付出了带看、推广等缔约成本，被告的违约行为导致原告丧失了促成交易后可期待的佣金收入。2%的违约金比例在房地产中介行业属于合理范围，并未显著高于原告的实际损失和预期利益，因此法院予以支持。

（四）被告抗辩理由的法律评价

被告的多项抗辩理由在法律上均难以成立： 1. 口头承诺与书面合同的冲突：根据证据规则，书面合同的证明力高于口头陈述。被告未能提供录音、聊天记录等有效证据证明业务员曾作出“一个月售出”或“285万仅为虚高标价”的承诺。即便存在口头沟通，在双方已签署书面协议的情况下，应以书面约定为准。 2. “同情签字”与“走形式”：民事主体在签署合同时应尽到审慎注意义务。“同情”或“走形式”不能成为免除合同责任的法定事由。被告作为完全民事行为能力人，签字即视为对合同内容的认可。 3. 退还保证金的法律效果：合同的解除需符合法定或约定条件。根据《民法典》第五百六十二条（协商解除）和第五百六十三条（法定解除），被告单方退还保证金的行为，在原告未接收且未作出同意解除的意思表示的情况下，不产生合同解除的法律效果。被告以此主张协议已解除，缺乏法律依据。 4. 保证金系个人给付：业务员周枭系原告公司员工，其支付保证金的行为属于履行职务行为，法律后果应由原告公司承担。被告以此否认协议效力，属于对职务行为的误解。

（五）案例启示与风险提示

1. 对房主的警示：签署独家委托协议需格外谨慎。一旦签字，即在约定期限内受合同约束。若因故需提前解约或更换中介，务必与中介公司协商并签署书面解除协议，切勿擅自通过其他渠道售房，以免面临高额违约金赔偿。口头承诺不可轻信，所有约定均应落实到书面。

2. 对中介机构的建议：在推行独家委托时，应充分履行告知和提示义务，确保委托人理解独家条款及违约后果。建议对关键条款进行加粗、下划线标注，并要求委托人签字确认。同时，注意保留带看记录、沟通记录等证据，以便在发生纠纷时证明己方已履行合同义务。

3. 对房地产中介行业的规范意义：本案彰显了司法对契约精神的维护。独家委托模式有助于提高交易效率，但也容易引发纠纷。行业应倡导规范签约、诚信履约，避免利用信息不对称诱导消费者。同时，违约金条款的设置应合理，既要保障中介的合法权益，也要防止滥用优势地位设定惩罚性过高的违约金。